La huella del ladrillo porteño: cuando un departamento de dos ambientes reemplaza al de cuatro

Vuelvo siempre al mismo cruce de la General Paz, en el límite donde el asfalto se vuelve más angosto y el aire empieza a oler a tala y a eucaliptus. Esta vez, antes de pegar la vuelta, me quedé mirando el playón de un pozo de agua viejo, ese que usan los vecinos del paraje para refrescar a los caballos en enero. Y pensé en la cantidad de veces que escuché, en mesas de café de pueblo y también en oficinas de Palermo, la misma frase: el campo no vota. Pero el monte tampoco. Y la ciudad, en su manera silenciosa, viene contando una historia que muy pocos se detienen a leer en los papeles: la de un departamento porteño que se achica, se parte y deja de traer consigo hasta la cochera.

De eso se trata el trabajo que difundió la firma de inteligencia inmobiliaria Mirando.ai, que se dio el trabajo de juntar 53.424 avisos activos de venta de departamentos y PH en la Ciudad de Buenos Aires y ordenarlos por año de construcción. La foto resultante no es una anécdota: es un cambio de casi cien años, con números que duelen si uno se acuerda de aquellos pisos de cuatro o cinco ambientes con terraza, balcón al frente y lugar guardado para el Ford Falcón.

La superficie cayó a la mitad y los ambientes se partieron al medio

La cifra que más golpea es simple y brutal. La superficie cubierta mediana de las unidades construidas desde 2020 es de 46 metros cuadrados. La de las edificadas en la década de 1930, en cambio, llega a 102 metros cuadrados. Son 56 metros cuadrados menos, lo que equivale a una reducción del 55 por ciento. Y si se mira la cantidad mediana de ambientes, el número se parte a la mitad: pasó de cuatro a dos.

El informe atribuye el corazón de la transformación a la cantidad de ambientes más que al tamaño de cada uno. La relación entre metros cuadrados cubiertos y ambientes se mantuvo estable, en una franja de entre 20 y 26 metros cuadrados, durante todo el período analizado. Es decir, no es que hoy se hagan ambientes más chicos en promedio: lo que cambió es que se hacen menos.

Monoambientes en ascenso, grandes en retirada

• Los monoambientes representan el 35 por ciento de los departamentos construidos en la década de 2020, frente al 1,9 por ciento entre los de los años 30.
• Las unidades de al menos 100 metros cuadrados cayeron del 53,2 al 9,4 por ciento de la oferta entre ambos extremos.
• Entre 2010 y 2014, el 41,4 por ciento de los avisos incluía la cochera en el precio publicado; en las construcciones de 2025 y 2026, esa participación bajó al 13,9 por ciento.
• Los avisos con cochera opcional o comercializada por separado pasaron del 2 al 14 por ciento en el mismo período.

Recoleta, Monserrat y Palermo, los que más se encogieron

Cuando se cruza la antigüedad con el barrio, las diferencias se vuelven un mapa de luces y sombras. Al comparar viviendas anteriores a 1980 con las construidas desde 2010, Recoleta pasó de 90 a 45 metros cuadrados, una baja del 50 por ciento. En Monserrat la reducción fue del 41 por ciento y en Palermo, del 40 por ciento. El fenómeno aparece también en otras zonas, aunque más atenuado: en Villa Devoto la caída fue del 6 por ciento, en Villa del Parque del 8,5 por ciento y en Villa Urquiza del 9,6 por ciento.

Después de una etapa larga, entre las décadas de 1970 y 2000, en la que la superficie cubierta mediana se mantuvo en una franja de entre 60 y 62 metros cuadrados, los números empezaron a retroceder desde 2010 y no se detuvieron. Es como si el mercado hubiera decidido que el sueño de la casa grande ya no entra en el ticket promedio, y en su lugar se ofrece algo más chico, más funcional y, sobre todo, más fácil de pagar en cuotas ajustables por el índice de inflación de la city.

La cochera, el nuevo lujo que se paga aparte

Hay un detalle que me parece de los más elocuentes, y que habla de cómo se redefine qué significa comprar un departamento en la Argentina de hoy. En las unidades edificadas entre 2010 y 2014, cuatro de cada diez avisos traían la cochera incluida en el precio. En las construcciones de 2025 y 2026, esa proporción se desplomó a menos de uno cada siete. Mientras tanto, los avisos que ofrecen cochera como opcional o la comercializan por separado pasaron del 2 al 14 por ciento en el mismo tramo.

Es decir, lo que hace una década era parte del paquete, hoy es un extra que se discute aparte, como si se tratara de un electrodoméstico. Y esto no es un detalle menor: cambia la forma en que las familias proyectan mudarse, deja afuera a quienes pensaban que el precio del aviso incluía todo y obliga a calcular un gasto más que, en muchos casos, ya no se puede solventar.

A mí, que vengo de andar por los pueblos del interior y de conversar con productoras y contratistas que cargan en la mochila el ruido de las promesas de campaña, todo esto me suena conocido. Viene una fecha, se firma un compromiso, se promete que la vivienda va a ser accesible y que el crédito va a llegar al adjudicatario, y después el plan se desvanece. La promesa incumplida del 14 de noviembre, en mi libreta, tiene la forma de un departamento de cuatro ambientes con balcón y cochera que dejó de existir en los avisos. La huella del ladrillo porteño, mientras tanto, sigue escribiéndose con tipografía cada vez más chica.