Vender un inmueble en la Ciudad ya no paga ITI ni impuesto cedular: qué tributos quedan en pie

Lo primero que hay que decir, antes de meterse con los números, es que vender una propiedad en la Ciudad de Buenos Aires dejó de ser una trampa tributaria para quien lo hace de manera ocasional. El ITI y el impuesto cedular ya no forman parte del presupuesto, pero el precio que se pacta en el boleto sigue sin ser el único número que cuenta cuando una familia cierra la operación: todavía pesan la comisión inmobiliaria, los honorarios del escribano y el Impuesto de Sellos, entre otros conceptos. La buena noticia es para el vendedor; la advertencia, para nadie que se haga el distraído con el resto de los costos.

Lo que se fue y lo que sigue

Las propiedades adquiridas antes del 1 de enero de 2018 tributaban el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), que representaba el 1,5% del precio de venta y fue eliminado a mediados de 2024. Para los inmuebles comprados desde 2018 en adelante regía el impuesto cedular, del 15% sobre la ganancia calculada con el valor de compra actualizado, que ahora también quedó afuera para las ventas ocasionales de personas físicas, incluso cuando se trata de una segunda propiedad usada como inversión, según explicó Tapiola, CEO de la desarrolladora Spazios.

• Comisión inmobiliaria: suele ubicarse entre el 3% y el 4% del precio de venta, con variaciones según lo pactado entre las partes.
• Honorarios del escribano: forman parte del costo de escriturar la operación y se suman al presupuesto.
• Impuesto de Sellos en CABA: la alícuota general es del 3,5%, con una exención para primera vivienda o vivienda única hasta aproximadamente $220.000.000; cuando se supera ese tope, el tributo grava solo el excedente.
• Si se financia con hipoteca: pueden agregarse tasación, seguros obligatorios y cargos administrativos del banco.

La diferencia con la provincia de Buenos Aires

El esquema bonaerense tiene su propia lógica: la alícuota de Sellos ronda el 2% y, según el desarrollador consultado, el pago suele repartirse entre comprador y vendedor. Por eso la ubicación y el valor del inmueble terminan modificando los gastos totales de la operación, algo que conviene tener en cuenta antes de cruzar la General Paz pensando que la cuenta va a ser la misma.

Quiénes quedan afuera del beneficio

La exención tiene un límite claro, y vale la pena remarcarlo para que nadie se confunda: las ganancias obtenidas por una actividad inmobiliaria habitual o empresarial siguen dentro del régimen general de Ganancias. Es decir, una desarrolladora que construye y vende como parte de su negocio no entra en este beneficio; lo aprovechan las personas físicas que venden de manera ocasional, incluso su segunda propiedad usada como inversión. Conocer el detalle marca la diferencia entre festejar una desgravación y llevarse un disgusto en la próxima declaración.