Créditos al 6,5%: la promesa del Banco Ciudad choca contra la caída del 47% en hipotecas y el sueño imposible del pozo propio

Parado en la vereda de una sucursal del Banco Ciudad, con el termo de mate en una mano y el celular en la otra, miro el número que la entidad acaba de confirmar: una tasa fija preferencial del 6,5% anual para créditos hipotecarios destinados a la compra de primera vivienda. Es, según lo que ellos mismos difunden, la más baja del mercado argentino en este momento. Y sin embargo, mientras le doy el primer sorbo al mate cocido que me preparé antes de salir, no puedo dejar de pensar que esa promesa llega justo cuando el mercado de la vivienda en la Ciudad de Buenos Aires acumula una caída del 47% en las operaciones con hipoteca durante los primeros siete meses de 2026, según los datos del Colegio de Escribanos porteño que uno lee en los partes oficiales y que termina de cerrar el cuadro de una ilusión a la que cada vez le cuesta más entrar.

Cuánto sale hoy animarse al crédito

La propuesta concreta del Banco Ciudad, que uno puede revisar en la página de la entidad y replicar con la calculadora del celular, toma como ejemplo un préstamo en UVAs por 100 millones de pesos a 25 años: la cuota inicial queda en 658.000 pesos mensuales. Para llegar a ese número sin que el banco le diga que no, el grupo familiar tiene que demostrar ingresos totales por al menos 2.632.000 pesos, porque la cuota no puede superar el 25% de lo que entra al hogar. Los que no llegan solos pueden sumar un garante para ampliar el techo de calificación. La línea está abierta para empleados en relación de dependencia que lleven la cuenta sueldo o que trasladen la acreditación al banco, también para monotributistas y para trabajadores autónomos, y el primer contacto se hace por Bit, el asistente virtual que el Ciudad tiene en WhatsApp al 11-5150-505, además de las sucursales y la web.

• Tasa fija preferencial: 6,5% anual para primera vivienda.
• Préstamo ejemplo: 100 millones en UVAs a 25 años.
• Cuota inicial: 658.000 pesos mensuales.
• Ingresos familiares mínimos: 2.632.000 pesos.
• La cuota no puede superar el 25% de los ingresos del grupo familiar.
• Se puede sumar un garante para mejorar la calificación.

Un mercado que se enfría mientras suben los precios en dólares

Cuando uno mira los números del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, la postal cambia de color. En julio de este año se registraron 6.051 escrituras de compraventa en la Ciudad, un 9% menos que en julio de 2025, una caída que se siente en las inmobiliarias del centro y de los barrios donde los martilleros ya empiezan a hablar de descuentos y de operaciones trabadas. Lo curioso es que el monto total movido en esas operaciones creció 9,37%, hasta 1.068.467 millones de pesos, y el valor promedio por escritura saltó 20,2% en pesos y 1,8% en dólares, lo que confirma algo que cualquier inquilino viene repitiendo: cada vez se vende menos, pero cada operación vale más, porque el metro cuadrado sigue subiendo mientras los salarios corren de atrás.

El relevamiento de Zonaprop que cierra el cuadro muestra que el metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires terminó agosto en 2.476 dólares, con una suba mensual del 0,2% y un acumulado de 1,1% en lo que va del año. Traducido a unidades concretas: un monoambiente cotiza en promedio 110.196 dólares, un dos ambientes 131.272 dólares y uno de tres ambientes 180.264 dólares, cifras que dejan afuera a la mayoría de las familias que apenas llegan a la cuota del 6,5% del Ciudad. La dispersión por barrio, además, es un mapa de la desigualdad porteña: Puerto Madero se mantiene en la cima con 6.148 dólares por metro cuadrado, seguido por Palermo (3.437) y Núñez (3.399), mientras que en el otro extremo Lugano cierra en 1.056 dólares, Nueva Pompeya en 1.501 y La Boca en 1.583, según los datos del portal inmobiliario.

“Con la cuota inicial de estos créditos rozando o superando el valor de un alquiler promedio, la pregunta que uno se hace frente al pozo de agua del parque de la cuadra es de qué sirve una tasa del 6,5% si después no te alcanza ni para el pie, ni para la cuota, ni para el sueño.”Reflexión del cronista