Alquilar en Buenos Aires: por primera vez en el año, los contratos le ganan a la inflación por goleada mínima

Bajé la ventanilla de la camioneta en la esquina de siempre, en un paraje porteño que ya conozco de memoria, y antes de llegar al pozo de agua de la plaza donde paran los remis ya sabía lo que me iban a decir los vecinos: el alquiler volvió a subir, pero esta vez, por una diferencia mínima, le ganó al menos en parte a la inflación. El reporte de Zonaprop que llegó a la redacción confirma esa lectura de manzana: en agosto, los contratos de alquiler en la Ciudad de Buenos Aires treparon 1,5%, un escalón por debajo de la inflación estimada para el mismo mes, y en el acumulado del año la suba de 19,2% quedó 2,3 puntos porcentuales detrás del 21,5% que acumulan los precios generales. Es, en los papeles, una baja real del poder de los inquilinos que, traducida a la vida cotidiana, significa que el sueldo alcanza para pagar un poco menos de metros cuadrados que a principio de año.

Cuánto cuesta hoy alquilar en cada barrio

Los valores promedio que difundió Zonaprop para agosto muestran que un monoambiente ya se alquila a 771.871 pesos mensuales, un departamento de dos ambientes alcanza los 886.527 pesos y un tres ambientes trepa hasta 1.196.413 pesos. La diferencia entre barrios es de las que se palpan en la cola del Banco: Puerto Madero mantiene el podio con un alquiler medio de 1.252.366 pesos, seguido por Núñez con 995.838 pesos y Palermo con 990.748 pesos. En el otro extremo de la ciudad, Lugano ofrece el precio más bajo, 654.776 pesos por mes, escoltado por Nueva Pompeya con 700.324 pesos y Parque Avellaneda con 720.780 pesos.

• Puerto Madero: 1.252.366 pesos mensuales.
• Nuñez: 995.838 pesos mensuales.
• Palermo: 990.748 pesos mensuales.
• Lugano: 654.776 pesos mensuales.
• Nueva Pompeya: 700.324 pesos mensuales.
• Parque Avellaneda: 720.780 pesos mensuales.

Dónde más subieron y dónde menos en el último año

Si uno mira la foto interanual, los barrios que más ajustaron sus alquileres fueron Villa Luro con 38%, Parque Patricios con 36,3% y Parque Chacabuco con 35,5%. Los que menos subieron en los últimos doce meses son Puerto Madero con 4,2%, Nueva Pompeya con 3,6% y Villa Riachuelo con apenas 3%. Esa brecha enorme entre las zonas más caras y las más baratas explica buena parte del debate que se escucha en las asambleas de consorcio y en las colas de los registros de propiedad: la calle Puerto Madero no es la misma que la villa 20, aunque las dos estén dentro de la misma jurisdicción porteña.

Más oferta, pero con plazos largos para el inversor

La oferta de departamentos para alquiler tradicional creció 0,6% en agosto y, según Zonaprop, el stock disponible es 3,4 veces superior al piso histórico que se había tocado en febrero de 2023. El punto de inflexión fue enero de 2024, cuando la oferta se disparó 62% en un solo mes, en gran parte por el impacto de la nueva ley de alquileres y la salida masiva de propietarios hacia contratos temporales o ventas. Para los inversores, la rentabilidad promedio se ubica en 5,70% anual: a ese ritmo, recuperar el valor de compra de un departamento lleva 17,6 años de alquiler, un plazo 9,2% más corto que hace un año. Lugano lidera la renta con 9,8% anual, mientras que Puerto Madero rinde apenas 3,2%, un dato que deja a las claras por qué los barrios más accesibles están en el centro de la pulseada inmobiliaria.

Compraventa: más escrituras, menos hipotecas

En el mercado de compraventa, el Colegio de Escribanos de la Ciudad registró 6.051 escrituras en julio, 9% más que en igual mes del año pasado. La mala noticia es que solo el 16% de esas operaciones incluyó financiamiento hipotecario, cinco puntos menos que en junio de 2025, lo que confirma que sin crédito bancario barato la reactivación de las ventas depende del ahorro previo o del respaldo familiar. Para los inquilinos que soñaban con pasar a propietarios, el camino sigue siendo empinado, y los números de agosto no hacen más que recordarlo.

“El bolsillo de los inquilinos porteños amanece en agosto con un alivio mínimo: los alquileres subieron 1,5%, por debajo de la inflación del mes, pero la diferencia de 2,3 puntos en lo que va del año no alcanza para compensar años de actualizaciones por encima del índice general. Mientras la oferta siga creciendo y los créditos hipotecarios sigan ausentes, el mercado seguirá mostrando una foto más amable en los papeles que en la realidad de las cocinas chicas donde se cocina la economía de los hogares.”Ramón Loto, Interior y campo